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萬科郁亮:發展商時代結束,城市配套服務商初

2018-9-6
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         摘要:六年前,全球最大的住宅開發商萬科,低調開啟了城市配套服務商轉型。六年后,萬科在廈門呈現了城市配套服務的多樣性,萬科董事會主席、首席執行官郁亮更明確表示,萬科的發展商時代已經結束了。

萬科將走向哪里?郁亮給出的最新定義是“美好生活場景師”。萬科正逐步實現對出生、教育、就業、度假、養老等人生全階段的覆蓋,變身為全生命周期產品提供者和多元資產管理者。

長租公寓、產業辦公、社區商業、營地教育、智慧停車……目前,萬科廈門公司的業務已進入城市生活的方方面面,并計劃在未來服務這個城市超過50%的人群。這些業務,也或多或少地在萬科其他城市公司進行著。

廈門試驗田

2011年,萬科剛剛定下轉型城市配套服務商的目標。彼時,員工總數不到100人的廈門公司被選作試驗田,嘗試進行業務創新。

為什么是廈門?萬科南方區域總經理張紀文回憶,廈門公司當時比較小,又是一個年輕人愿意呆的城市。“當時我也不知道該怎么干,只知道不能做什么。”張紀文說,廈門的探索就從“負面清單”開始。

公寓業務成為萬科在廈門的第一項試驗。廈門萬科的長租公寓自2014年落地,目前已有蓮前公社、設計公社、環島山莊等10個項目,近5000套房屋的總體入住率超90%。很快,廈門萬科還會推出家庭公寓和高端人才房兩種純租賃型產品。

在創業氛圍濃厚的廈門,產業辦公業務應運而生。目前廈門萬科的產業辦公項目已有5個落地,另有5個正在開發,預計未來總體量將超過60萬平方米,容納辦公人數超過6萬人。

教育業務也在廈門生根發芽。緊密與其他業務相結合是萬科教育業務的特點。以萬科云璽中心為例,坐落于此的艾爾法幼兒學院瞄準附近白領人群,為2-12歲兒童提供多種課程;在梅沙戶外營地,則為青少年、兒童提供航海、潛水、體適能、綜合營等教育內容。

六年過去,廈門公司逐漸成為萬科轉型城市配套服務商的標桿。目前,廈門萬科已經擁有10家長租公寓、4座社區商業、6座產業辦公樓、1所全日制幼兒園、7個社區營地、1個戶外營地、一套智慧停車系統。另有城市食堂、農貿市場等項目已經落地,除傳統開發業務外,累計有超過70個城市配套服務項目處于運營或籌備狀態。

張紀文透露,如今在廈門公司的1200人中,有1000人在做非傳統業務。他希望,廈門萬科未來跟這個城市超過50%的人群產生交集,形成更多業務。

郁亮表示,廈門試驗是萬科前進路上一個不成熟的樣板,還可以做得更好。“現在誰說萬科是發展商我跟誰急。我們有信心,未來大家評價萬科時不再和發展商聯系在一起。”

萬科式生態

不僅是廈門,萬科四大區域的城市公司近年來都在進行城市配套服務商的轉型,新業務遍地開花,裂變、孵化、長大。

北京公司的V盟計劃、上海區域的熱帶雨林體系、南方區域的八爪魚戰略,都承載著萬科各種新業務的落地和執行。

當前,房地產行業仍處于規模化競爭的最后階段,萬科的銷售老大之位已接連被綠地、恒大、碧桂園取代,外界多有議論;業界亦有行業進入了白銀或鉆石時代的爭論。

對此郁亮已不在意。“在城市配套服務商時代,所有開發商經驗清零,大家重新站在了同一起跑線上。”郁亮說,在轉型面前,萬科已不再看重規模競爭,而是全力打造資產管理能力和城市運營能力。

撕下開發商標簽的萬科,城市配套服務商雛形已現。

“美好生活場景師”,這是萬科和郁亮新近提出的概念。在他看來,公寓、辦公、商業、教育、養老等諸多城市配套服務,均是美好生活場景的一部分。

圍繞這一理念,萬科正在打造一個龐大的生態體系,讓未來所有人的生活,都或多或少與萬科有關。

記者梳理發現,目前萬科在物業管理、物流地產、商業物業、長租公寓等多個領域,已搶占到行業頭部位置。

作為物業服務行業多年的領頭羊,萬科物業已不局限于管理自有住宅項目。據萬科集團高級副總裁、物業事業本部首席執行官朱保全介紹,在萬科目前管理的2287個項目中,有52%并非萬科開發,26%不是住宅項目。

今年7月成為普洛斯第一大股東后,萬科在物流地產領域成為老大。今年 雙十一 每2個電商包裹中,就有1個與萬科有關。萬科首席運營官張旭介紹。

截至11月上旬,包括普洛斯在內,和萬科有關的物流版圖擴大到近6000萬平方米,擁有超過500個現代化物流園區,占據中國物流行業60%的份額。

通過將旗下商業項目打包給印力統一管理,萬科印力亦躋身國內排名第二的商業運營商。據悉,到2017年中期,萬科印力持有和管理的商業物業面積已超過850萬平方米。

而去年整合形成統一的長租公寓品牌“泊寓”后,萬科目前在集中式管理公寓領域基本上做到了第一。據中金公司估算,截至三季度末,泊寓已進駐24個城市,開業項目超過80個,對應房源約2.4萬間。預計年底開業量達3萬間,總保有房源將達15萬間,未來此業務有望迎來高速增長。

除此之外,萬科通過拓展教育、醫療、度假、養老等服務,正在實現對個體生命各個階段的全覆蓋。

“萬科在新業務領域并不是淺嘗輒止,而是每一個領域都力求成為細分龍頭,保有長期競爭優勢。”中信證券指出,萬科并不追求形式上去地產化,卻在社區、商業、生活體驗等諸多領域挖掘后開發時代服務升級成長紅利。

這與郁亮的想法相吻合。在他的設想中,未來十年萬科所有的新業務將會是一個生態系統,它們會被分拆上市,形成一個龐大的上市公司群,這些加起來將達到萬億市值。

中報顯示,萬科2017年上半年的非地產開發類業務實現收入42.9億元,同比大幅增長85.5%,增速遠超地產開發業務收入和銷售合同金額增長。值得注意的是,這些業務營業利潤率36.3%,大幅高于開發業務的營業利潤率。

不過,很多新業務比如長租公寓、教育、養老在最初的階段都是不賺錢的;未來,萬科需要持續證明公司有運營各類新業務并盈利的能力。

雖距萬億市值還有相當距離,但從快速成長的非地產業務規模和多元的資本運作來看,萬科似乎正向它的目標漸行漸近。




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